Как выбрать и арендовать торговую площадь для розничной сети

• Аренда: с чего начать?
• Размещение розничной сети в квартале города
• Торговые площади в ритейл-сетях и ТЦ
• Долгосрочная стратегия аренды
• Вопросы и ответы

Аренда: с чего начать?

Юридические аспекты аренды розничной площади

Перед тем как подписывать договор аренды, важно разобраться в основных юридических моментах. Даже если помещение кажется идеальным по расположению и цене, недостатки в правовом оформлении могут привести к серьезным проблемам в будущем.

Во-первых, проверьте, кто является собственником помещения. Это может быть физическое или юридическое лицо. Запросите выписку из ЕГРН — она покажет, кто действительно имеет право сдавать площадь в аренду. Часто бывает, что помещение сдаёт не собственник, а арендатор по более долгосрочному контракту. В этом случае убедитесь, что у него есть право уступать аренду или субарендовать.

Во-вторых, обратите внимание на назначение помещения по документам. Вы не сможете легально открыть магазин, если помещение зарегистрировано как, например, склад или офис без возможности использовать его под торговлю.

Также стоит уточнить, входит ли в состав арендных прав возможность размещения рекламы, витрин или вывесок — особенно это важно при аренде в торговых центрах.

Какие договоры заключать при аренде

Основной документ — это договор аренды. Он регулирует почти все взаимоотношения между собственником (или арендодателем) и арендатором, включая условия расторжения, оплаты, способов использования помещения и многое другое.

Помимо основного договора, в практике розничной аренды нередко используется:

• Дополнительное соглашение — например, если вы договорились о градации арендной платы в зависимости от оборота;
• Акт приема-передачи помещения — фиксирует фактическое состояние объекта на момент начала аренды;
• График платежей — часто прикладывается к договору отдельно.

Нацеленность на долгосрочное сотрудничество требует четкого понимания всех условий. Именно поэтому рекомендуется тщательно проверять все условия: индексируемость ставки, условия досрочного расторжения, положения о капитальном ремонте, ответственность сторон.

Для розничного бизнеса важно, чтобы помещение соответствовало требованиям организации розничной торговли, включая требования по учету, безопасности и доступу для клиентов.

Оплата и дополнительные расходы

Размер арендной платы — не единственный расход, с которым сталкивается арендатор. Часто на практике оказывается, что дополнительные платежи составляют значительное бремя, особенно в торговых центрах и проектах высокого уровня.

Рассмотрим основные виды расходов:

При этом есть две самых распространённых формы расчета платы:

1. Фиксированная арендная ставка — когда ежемесячный платеж фиксирован, независимо от дохода арендатора;
2. Процент от оборота + минимальный платеж — более гибкий, но требующий полной прозрачности продаж перед арендодателем.

Крайне важно заранее обсудить возможность отсрочки или каникул на время ремонта помещения. Это стандартная практика, особенно если вы инвестируете в отделку и установку оборудования.

Грамотный анализ расходов поможет избежать неприятных сюрпризов и правильно заложить финансовую модель для розничной точки.

Размещение розничной сети в квартале города

Анализ конкуренции и целевой аудитории

Перед тем как арендовать торговую площадь, важно тщательно изучить конкурентную среду и понять, кто ваша целевая аудитория. Даже удачная локация может не принести ожидаемой выручки, если потребности населения в этом районе уже закрыты другими игроками или ваша концепция не соответствует ожиданиям местных жителей.

Начните с составления карты конкурентов в радиусе 500–1000 метров от предполагаемой точки. Отметьте профили действующих магазинов, их ценовую политику, часы работы и визуальную привлекательность торговых точек. Это поможет понять, чего не хватает в инфраструктуре района.

Теперь о целевой аудитории. Если территория застроена новыми ЖК с преобладанием молодых семей, выгодно будут смотреться магазины с товарами для детей, фермерскими продуктами и товарами повседневного спроса. В спальных районах со старым жилым фондом востребованы продуктовые дискаунтеры, аптеки и бытовые магазины.

Практический пример: если вы планируете открыть продуктовый магазин в районе с уже работающим супермаркетом федеральной сети, не стоит напрямую конкурировать. Альтернатива — сфокусироваться на fresh-продуктах, локальной продукции или форматах «у дома» с акцентом на скорость и удобство.

Как выбрать локацию в жилых районах

Для небольших розничных магазинов приоритет — высокая проходимость и наличие «якорей»: остановки транспорта, почта, аптеки, пекарни, школы. Такие точки создают регулярный поток и привычку у жителей заходить в магазин по пути.

Одним из ключевых критериев также является наличие пешеходного трафика. Магазин у выхода из метро или рядом с проходной крупного предприятия будет иметь постоянный входящий поток потенциальных покупателей.

При оценке местоположения полезно составить таблицу по следующим параметрам:

При этом важно учитывать концепцию самого магазина. Например, для магазинов с крупным ассортиментом желательно наличие парковки. А вот для студий косметики достаточно первого этажа с фасадной витриной.

Если вы только планируете запуск бизнеса, рекомендую ознакомиться с нашей статьей о запуске магазина с нуля — там пошаговые рекомендации от идеи до формата помещений.

На что обращать внимание при поиске площади

При поиске и выборе конкретного помещения стоит смотреть не только на цену аренды. Большое значение имеют технические и юридические детали.

Рекомендуется обратить внимание на следующие моменты:

• Наличие всех коммуникаций: электричества, воды, вентиляции, особенно важно для продуктовых магазинов или заведений с готовкой.
• Возможность размещения рекламы на фасаде: без яркой наружной вывески магазин может быть просто незаметен.
• Грузовая зона: удобный подъезд для машины, разгрузка без помех жителям или соседним офисам.
• Юридическая чистота объекта: права собственности, разрешение под розничную торговлю, отсутствие арбитражных споров.

Не забывайте анализировать не только помещение, но и арендодателя. Если договор краткосрочный, без пролонгации или с завышенными штрафами за досрочное расторжение — это повод насторожиться.

По возможности старайтесь подписывать договор минимум на 11 месяцев с правом продления. Таким образом вы застрахуете себя от внезапных изменений условий в первый же год работы.

Торговые площади в ритейл-сетях и ТЦ

Плюсы и минусы размещения в ТЦ

Размещение магазина в торговом центре — выбор, за которым стоит целый ряд преимуществ и подводных камней. Основной плюс — высокий покупательский трафик. Люди приходят в ТЦ не только за покупками, но и за впечатлениями: кафе, развлечения, кинотеатры. Это создает поток потенциальных клиентов, которым не нужно объяснять, где вы находитесь.

Дополнительное преимущество — развитая инфраструктура: охрана, клининг, реклама, навигация. Вам не нужно заниматься этим самостоятельно. Также в большинстве ТЦ предусмотрены возможности для сезонного переоформления витрин, совместных акций и цифровых анонсов.

Но есть и минусы. Главный — высокая арендная плата. Особенно — за торговые площади в проходных местах. Также стоит учитывать ограничения по оформлению, графику работы и ассортименту: многие ТЦ требуют согласования даже вывески, не говоря уже о проведении акций.

Для небольших брендов и стартапов ТЦ может оказаться слишком дорогим и "жестким" по условиям. В этом случае стоит обратить внимание на формат модульных магазинов — это гибкое решение с меньшими затратами на запуск.

Площадь и расположение — что важнее?

Многие предприниматели стремятся взять в аренду большую торговую площадь, рассчитывая, что "чем больше — тем лучше". Но на практике ключевую роль играет не столько размер, сколько расположение точки. Торговая площадь в 15 м², находящаяся у входа в ТЦ, может работать гораздо эффективнее, чем 50 м² на верхнем этаже, мимо которого никто не ходит.

Важно учитывать "горячие" и "холодные" зоны ТЦ. Самыми проходимыми считаются:

• Входные группы;
• Маршруты между якорными арендаторами (например, супермаркетом и кинотеатром);
• Зоны у эскалаторов и лифтов.

Площадь нужна только в том случае, если вы можете ее грамотно использовать: разместить товар лицом к клиенту, сделать навигацию удобной, оставить место под POS-зону. Тесная, но хорошо оформленная точка в проходном месте зачастую работает лучше.

Условия аренды в ТЦ vs. у частных владельцев

При выборе между размещением в торговом центре и отдельной площадью у частного владельца многое зависит от формата вашего бизнеса. ТЦ предлагает понятные и стандартизированные условия: долгосрочный договор, стабильный трафик, внутреннюю инфраструктуру и готовый маркетинг, но это почти всегда дороже и менее гибко.

Если ваша аудитория — городские жители с привычкой посещать ТЦ в выходные, аренда в большом торговом центре может быть оправдана. Но для нишевых проектов, особенно с локальной аудиторией, часто выгоднее найти помещение на 1-м этаже жилого дома с трафиком "мимоходом".

В любом случае, перед подписанием договора стоит оценить не только цену, но и потенциал роста именно на этой точке, её соответствие целевой аудитории, и возможность развиваться в данном месте хотя бы на ближайшие 2-3 года.

Долгосрочная стратегия аренды

Когда покупать, а не арендовать

На определённом этапе развития розничной сети перед собственником встаёт вопрос: продолжать арендовать торговые помещения или инвестировать в покупку недвижимости. Правильный ответ здесь зависит от нескольких факторов, включая финансовое состояние компании, планы по экспансии, портфель брендов и стабильность локации.

Покупка коммерческой недвижимости имеет смысл, если:

• Объект расположен в месте с устойчивым потоком трафика и низкой вероятностью изменения урбанистической картины (например, около крупных транспортных узлов или торговых кластеров).
• Розничная точка является якорной и формирует вокруг себя клиентский поток, а не зависит от него.
• Ваш бизнес предполагает долгосрочное присутствие в регионе без реорганизации формата или концепции.
• Вы располагаете достаточным объёмом свободных средств либо можете привлечь кредит на выгодных условиях под занятую недвижимость.

Однако нужно учитывать и недостатки: при покупке снижается гибкость, появляется ответственность за содержание объекта, налоги, сложности при перепрофилировании.

Аренда vs. модульный магазин

В последние несколько лет на рынке ритейла активно обсуждается формат модульных магазинов — контейнерных конструкций или временных павильонов, установленных на арендованной земле. Это особенно актуально для форматов food-to-go, FMCG и сезонной торговли.

Сравним два формата:

Модульные магазины подойдут для пилотных запусков в новых регионах, временных мероприятий или форматов pop-up. Однако если ваша цель — стабильность, понятный поток и инфраструктура, аренда помещения остаётся более надежным форматом.

Настройка логистики и складов при аренде

Долгосрочная аренда требует более серьёзного подхода к логистике, чем временные форматы. Особенно это важно при распределении поставок, синхронизации складов и оптимизации товарного запаса. Если у вас несколько торговых точек в рамках одного города — имеет смысл внедрить распределительный мини-склад или кросс-докинг.

Основные факторы при выборе склада под арендуемую розничную сеть:

• Расположение: склад должен находиться на расстоянии не более 30–40 минут от торговых точек.
• Транспортная доступность: важен удобный выезд на несколько магистралей, чтобы избежать задержек в час-пик.
• Совместимость с арендуемыми помещениями: возможность поставки в формат «ночная доставка» или разгрузка без ТС высокой грузоподъёмности.

Иногда имеет смысл арендовать склад совместно с другим арендатором (особенно в сегменте непродовольственных товаров) — это позволит сократить логистические издержки и увеличить частоту поставок.

В крупных форматах стоит рассматривать внедрение системы управления складами (WMS). Это не только уменьшит товарные потери, но и сделает еженедельные поставки нормой, а не экстренным мероприятием. В долгосрочной аренде важно не только получить помещение — важно эффективно оцифровать и встроить его в логистическую экосистему бренда.

Вопросы и ответы